Zděděný byt: co udělat před prodejem a kdy ho jde prodat

Zděděný byt nebo dům přináší kromě vzpomínek i praktické starosti: řízení u notáře, dluhy, které mohly zůstat, sourozence, kteří mají jinou představu, a nemovitost, kterou nikdo z rodiny nevyužije. Tady je pořadí, v jakém věci řešit, abyste neudělali chybu, kterou pak nejde vzít zpět.

Nejdřív dědické řízení, teprve pak prodej

Prodat zděděnou nemovitost můžete až ve chvíli, kdy je pravomocně skončené dědické řízení a vy jste jako vlastník zapsaní v katastru nemovitostí. Do té doby nemovitost formálně patří pozůstalosti a kupní smlouva by neprošla. Neznamená to ale, že se nedá nic dělat: nabídku od kupujícího si můžete zajistit už během řízení a podpis pak proběhne hned po zápisu.

Dědické řízení vede notář jako soudní komisař. Jeho délka závisí hlavně na tom, jak rychle se sejdou podklady a jestli se dědici shodnou. U jednoduchých případů jde o měsíce, u sporných může trvat déle. Odměna notáře se počítá z hodnoty pozůstalosti podle notářského tarifu, ne z toho, co s nemovitostí uděláte potom.

Pozor na dluhy zůstavitele

Dědictvím přebíráte i dluhy. Pokud si nejste jistí, jestli zůstavitel neměl půjčky, nedoplatky nebo exekuce, uplatněte u notáře výhradu soupisu pozůstalosti. Díky ní odpovídáte za dluhy jen do výše toho, co jste zdědili. Bez výhrady ručíte i vlastním majetkem. Když jsou dluhy zjevně vyšší než hodnota dědictví, můžete dědictví ve lhůtě odmítnout. Obojí musíte stihnout v termínech, o kterých vás notář poučí, proto na jeho výzvy reagujte včas.

Když je dědiců víc

Nejčastější komplikace: byt zdědí tři sourozenci, každý bydlí jinde a každý chce něco jiného. Máte několik možností:

• Dohoda dědiců u notáře. Nemovitost připadne jednomu, který ostatní vyplatí. Nejčistší řešení, ale vyžaduje, aby měl peníze.
• Společný prodej. Všichni spoluvlastníci prodají celou nemovitost najednou a peníze si rozdělí podle podílů. Kupující je jeden, smlouva jedna, každý dostane svůj díl z úschovy.
• Prodej vlastního podílu. Pokud se ostatní prodat nechtějí, můžete prodat jen svůj podíl. U spoluvlastnictví vzniklého děděním mají ostatní spoluvlastníci po dobu 6 měsíců předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku), musíte jim tedy podíl nejdřív nabídnout za stejných podmínek. Víc o tom píšeme v článku o prodeji spoluvlastnického podílu.

Daň z příjmu a daň z nemovitosti

Samotné dědictví dani nepodléhá, dědická daň byla zrušena a příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozený. Otázka je až prodej. Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený, pokud ji vlastníte dostatečně dlouho (u nemovitostí nabytých od roku 2021 zpravidla 10 let, u dřívějších 5 let). Dobrá zpráva pro dědice: pokud jste dědili po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi, doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, se vám započítává. Byt, který rodiče vlastnili dvacet let, tak zpravidla prodáte bez daně. Osvobození platí obvykle i tehdy, když jste v bytě sami bydleli alespoň 2 roky před prodejem nebo když peníze použijete na vlastní bydlení. Konkrétní situaci si nechte potvrdit daňovým poradcem, tohle je orientační přehled.

Nezapomeňte také na daň z nemovitých věcí: jako nový vlastník podáváte přiznání do 31. ledna roku následujícího po zápisu do katastru.

Co nemusíte řešit

Nemusíte byt vyklízet ani opravovat. Spousta dědiců tráví víkendy vyklízením bytu na druhém konci republiky, protože si myslí, že jinak se neprodá. U prodeje přes inzerát to často platí (rozdíly obou cest srovnáváme v článku výkup, nebo realitka), při výkupu to není potřeba: co nepotřebujete, nechte na místě, vyklizení zařídí kupující. Stejně tak nemusíte osobně na prohlídku, dá se domluvit i bez vaší přítomnosti.

Jak to děláme my

Zděděné byty, domy i chalupy vykupujeme hned po zápisu do katastru. Nabídku připravíme už během dědického řízení, takže po jeho skončení se jen podepisuje. Koupíme celou nemovitost i jednotlivé podíly a každého dědice vyplatíme z advokátní úschovy zvlášť. Podrobnosti najdete na stránce výkup zděděné nemovitosti.

Chcete nabídku?

Vyplňte odhad ceny a napište, v jaké fázi je dědické řízení. Ozveme se do hodiny, telefon bereme nonstop. Nabídku dostanete do 24 hodin od prvního kontaktu, zálohu složíme hned po podpisu rezervační smlouvy.