Prodej spoluvlastnického podílu: předkupní právo a co s neochotným spoluvlastníkem

Polovina domu po rodičích, třetina chalupy se sourozenci nebo podíl na bytě po rozvodu. Spoluvlastnictví funguje, dokud se všichni shodnou. Jakmile chce jeden prodat a druhý ne, začne to drhnout. Dobrá zpráva: svůj podíl prodat můžete, a to i bez souhlasu ostatních. Musíte jen znát pár pravidel.

Podíl je váš, můžete s ním nakládat

Spoluvlastnický podíl je samostatná věc, se kterou můžete volně nakládat. K prodeji podílu nepotřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků. Potřebujete jen kupce, který je ochotný do spoluvlastnictví vstoupit, a to je v praxi ten hlavní problém. Běžný kupující nechce polovinu domu s cizím člověkem v druhé polovině a banka na takový podíl hypotéku zpravidla nedá. Proto se podíly na volném trhu prodávají špatně a dlouho.

Kdy platí předkupní právo

Do poloviny roku 2020 měli spoluvlastníci předkupní právo prakticky vždy. Dnes je to jinak. Podle § 1124 občanského zákoníku mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo jen tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit, a jen po dobu 6 měsíců od jeho vzniku. Neplatí navíc při převodu jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.

V praxi to znamená:

• Zdědili jste podíl před dvěma měsíci? Musíte ho nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejnou cenu a podmínek, za jakých ho chcete prodat třetí osobě. Když ho ve lhůtě nekoupí, můžete prodat komukoli. Co všechno u dědictví vyřešit ještě před prodejem, píšeme v článku zděděný byt: co udělat před prodejem.
• Zdědili jste podíl před rokem, nebo jste ho koupili? Předkupní právo ze zákona zpravidla neplatí a podíl můžete rovnou prodat.
• Předkupní právo si spoluvlastníci mohli sjednat i smluvně a nechat zapsat do katastru. Podívejte se na list vlastnictví, jestli tam takové omezení není.

Pokud předkupní právo platí a vy ho opomenete, může ho opomenutý spoluvlastník uplatnit vůči kupujícímu. Slušný kupující si to proto ohlídá a předkupní nabídku za vás připraví.

Co s neochotným spoluvlastníkem

Nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Když se nedomluvíte, máte tři cesty:

• Prodej podílu spoluvlastníkovi. Nejlepší varianta, pokud má peníze a chce. Nabídněte mu podíl za cenu odpovídající poměrné části hodnoty nemovitosti.
• Prodej podílu třetí osobě. Typicky výkupní firmě. Dostanete konkrétní písemnou nabídku a peníze rychle. Cena zohledňuje, že kupující přebírá riziko dohody s ostatními spoluvlastníky a zpravidla pak sám řeší odkup nebo vypořádání.
• Žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (§ 1140 a násl. občanského zákoníku). Soud může nemovitost rozdělit, přikázat ji jednomu spoluvlastníkovi za náhradu, nebo nařídit její prodej ve veřejné dražbě. Je to řešení, které vždy funguje, ale trvá obvykle rok i déle a stojí soudní poplatek, znalce a advokáta.

Jak podíl ocenit

Cena podílu není prostě polovina ceny domu. Kupující přihlíží k tomu, kdo nemovitost užívá, jestli platí náklady, jestli má podíl reálně šanci na vypořádání a jak dlouho to potrvá. Podíl v bytě, který spoluvlastník obývá a odmítá jednat, má nižší hodnotu než podíl v prázdné chalupě, kde se všichni chtějí domluvit. Konkrétní částka záleží na nemovitosti, velikosti podílu, stavu, lokalitě a na tom, jak se s ostatními dá domluvit. Férová nabídka je písemná, má uvedenou platnost a kupující vám ji na požádání vysvětlí. Podle čeho poznáte férový výkup a co si ohlídat ve smlouvě, popisujeme v samostatném článku.

Jak to děláme my

Podíly vykupujeme v celé ČR, ideální i menšinové, bez ohledu na to, jestli spoluvlastník souhlasí. Předkupní nabídku ostatním spoluvlastníkům připravíme za vás, pokud je potřeba. Peníze dostanete z advokátní úschovy po zápisu do katastru. S ostatními spoluvlastníky potom jednáme my, vy s nimi nic řešit nemusíte. Postup krok za krokem popisujeme na stránce jak výkup funguje, podrobnosti k podílům na stránce výkup podílu na nemovitosti.

Chcete nabídku?

Vyplňte odhad ceny, zvolte podíl a uveďte jeho velikost. Ozveme se do hodiny, telefon bereme nonstop. Do 24 hodin od prvního kontaktu dostanete písemnou nabídku a po podpisu rezervační smlouvy složíme zálohu.