Jak prodat byt v exekuci a nepřijít o všechno

Když na byt dopadne exekuce, většina lidí čeká, co se stane. Jenže právě čekání je to nejdražší, co v téhle situaci můžete udělat. Dražba prodá byt pod cenou, dluh mezitím roste o úroky a náklady exekuce a vy nakonec můžete zůstat bez bytu i bez peněz. Existuje ale i druhá cesta: byt prodat sami, dřív než k dražbě dojde.

Co exekuce s bytem udělá

Jakmile je vám doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, platí tzv. generální inhibitorium (§ 44a exekučního řádu). Znamená to, že se svým majetkem nesmíte nakládat, tedy ani prodat byt, bez souhlasu exekutora. Smlouva uzavřená bez souhlasu je neplatná. Exekutor zároveň zpravidla vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a v katastru se objeví poznámka. Od té chvíle běží čas: exekutor nechá byt ocenit znalcem, vydá dražební vyhlášku a nařídí dražbu.

Proč je dražba nejhorší varianta

V dražbě se nejnižší podání v prvním kole stanoví na dvě třetiny odhadní ceny a odhad bývá nižší než skutečná tržní cena. Dražitelé navíc přihazují jen tolik, kolik musí. Výsledek je obvykle výrazně pod tím, za kolik byste byt prodali sami. Z výtěžku se nejdřív zaplatí náklady exekuce, úroky a dluh, a teprve zbytek jde vám. Když výtěžek dluh nepokryje, exekuce pokračuje na váš další majetek a příjem.

Prodej se souhlasem exekutora

Exekuční řád umožňuje byt prodat i během exekuce, pokud s tím souhlasí exekutor a kupní cena jde na jeho účet, kde se z ní uspokojí vymáhaná pohledávka. Exekutor souhlas zpravidla dá, když z ceny dostane celou vymáhanou částku včetně nákladů. Pro něj je to rychlejší a jistější než dražba. Postup vypadá takto:

• Zjistíte přesnou výši dluhu. Exekutor na žádost vyčíslí pohledávku ke konkrétnímu dni včetně úroků a nákladů. Bez tohoto čísla se nedá plánovat.
• Najdete kupce, který má vlastní peníze. Kupec s hypotékou je v exekuci prakticky vyloučený, banka nezastaví byt s exekučním příkazem.
• Kupující nebo jeho advokát požádá exekutora o souhlas s prodejem a domluví, jak bude kupní cena vyplacena: část exekutorovi, zbytek vám.
• Podpis kupní smlouvy a úschova. Celá cena jde do advokátní úschovy. Advokát vyplatí exekutora, ten vydá potvrzení o zaplacení a exekuce se zastaví.
• Vklad do katastru proběhne až po výmazu exekučních poznámek, respektive souběžně s ním. Zbytek peněz z úschovy dostanete vy.

Tempo určuje hlavně komunikace s exekutorem. Proto je důležité začít co nejdřív, ideálně hned po doručení exekučního příkazu, ne až s dražební vyhláškou v ruce. I tehdy se ale ještě dá jednat, co v takové chvíli dělat, popisujeme na stránce výkup nemovitosti před dražbou.

Když je exekucí víc

Často není exekuce jedna. Na bytě může být několik exekučních příkazů od různých exekutorů a k tomu zástava banky z hypotéky. V takovém případě je třeba získat vyčíslení a souhlas od každého z nich a v kupní smlouvě přesně rozepsat, kdo z úschovy dostane kolik. Je to práce navíc, ale zvládnutelná. Důležité je, aby to dělal někdo, kdo to dělal už mnohokrát a ví, jak s exekutorskými úřady jednat. Jak to dopadlo u lidí, kterým jsme s exekucí pomohli, najdete v referencích.

Kdy výkup nepomůže

Pokud je součet dluhů vyšší než cena bytu, prodej vás dluhů nezbaví. Řekneme vám to rovnou po prvním hovoru. V takovém případě je lepší cestou oddlužení podle insolvenčního zákona nebo bezplatná dluhová poradna. I tam ale platí, že čím dřív začnete, tím víc možností máte. Jak vypadá prodej nemovitosti během oddlužení, popisujeme na stránce výkup nemovitosti v insolvenci.

Jak to děláme my

Nemovitost v exekuci vykupujeme za vlastní peníze, takže na souhlas banky nečekáme. Platí to pro byty i rodinné domy. S exekutorem komunikujeme za vás, zajistíme vyčíslení dluhu a souhlas s prodejem. V písemné nabídce uvedeme kupní cenu, částku pro exekutora a to, co zůstane vám. Platíme vždy převodem přes advokátní úschovu, exekutorovi i vám. Proč je úschova základ každého poctivého výkupu, vysvětlujeme v článku jak poznat férový výkup. Podrobný postup najdete na stránce výkup nemovitosti v exekuci.

Chcete nabídku?

Vyplňte odhad ceny a uveďte, že je na bytě exekuce. Ozveme se do hodiny, telefon bereme nonstop. Do 24 hodin od prvního kontaktu dostanete písemnou nabídku a po podpisu rezervační smlouvy složíme zálohu. Nezavazuje vás k ničemu.